Die Neuvertragsmieten steigen bundesweit durchschnittlich um 4,7 Prozent im Jahresvergleich. Besonders stark betroffen sind Berlin (+8,5 Prozent), Essen (+8,2 Prozent) und Frankfurt (+8,0 Prozent). Im Kontrast dazu entwickeln sich die Kaufpreise stabiler: Die Kosten für eine Eigentumswohnung stiegen im zweiten Quartal dieses Jahres um 1,1 Prozent, bei Ein- und Zweifamilienhäusern um 2,9 Prozent.
Kaum freie Wohnungen: Nachfragedruck bleibt extrem
Laut IW sank das Angebotsvolumen von Mietwohnungen auf Online-Plattformen bis 2024 um 18 Prozent, in Großstädten sogar um 27 Prozent seit 2022. Das Angebot verknappt sich massiv, während sich die Nachfrage ungebrochen zeigt. Der German Real Estate Index (GREX) des IfW Kiel zeigt: Die Angebotsmieten stiegen nominal nur um 3,4 Prozent, real sogar nur um 0,2 Prozent. Gleichzeitig sinken die Vermarktungszeiten - in Berlin sind beispielsweise ein Viertel der Wohnungen bereits nach zwei Tagen vergeben.
Sozialer Wohnungsbau fehlt
Das Pestel-Institut schätzt den Mangel an Sozialwohnungen bundesweit auf 910.000 Einheiten. Allein In Hamburg fehlen laut Studie 131.000 Sozialwohnungen. Der Bestand ist bundesweit auf rund eine Million gefallen - Anfang der 2000er Jahre lag er noch bei drei Millionen. „Wenn wir wollen, dass der Altenpfleger, die Busfahrerin oder der Erzieher künftig wieder bezahlbar wohnen kann, müssen wir die Zahl der Sozialwohnungen dauerhaft erhöhen“, erklärte Bundesbauministerin Verena Hubertz (SPD).
Die Deutsche Industrie und Handelskammer betont: Wohnungsbau ist eng mit Wirtschaft, Bauindustrie und Energie vernetzt. Das ifo-Institut warnt zudem: Bis 2026 könnten jährlich nur noch 175.000 neue Wohnungen entstehen - weniger als die Hälfte des aktuellen politischen Ziels. Axel Gedaschko Präsident des Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) nennt die Lage ein „Trauerspiel ohne Ende“. „Die Baukosten sind völlig aus dem Ruder gelaufen, die politischen Maßnahmen greifen zu kurz.“
Ein Blick in einzelne Städte zeigt, wie gezielte kommunale Steuerung wirken kann: München setzt auf das Modell der Sozialgerechten Bodennutzung (SoBoN). Es verpflichtet Investoren bei Neubauprojekten, bis zu 60 Prozent der Flächen für geförderten Wohnraum zu reservieren. Seit 1994 entstanden so über 35.000 Wohnungen, davon mehr als 20.000 im Preis gebundenen Segment. Dieses Modell gilt bundesweit als Vorbild für kommunale Bodenpolitik.
Laut einer Erhebung des Bundesverbandes für Wohnen und Stadtentwicklung verfügen deutsche Städte über 2,68 Millionen kommunale Wohnungen – nur etwa 10,7 Prozent des Mietbestands. Die Durchschnittsmiete liegt bei lediglich 5,50 EUR pro Quadratmeter, deutlich unter dem Marktdurchschnitt. Kommunale Wohnungsunternehmen sind somit ein zentrales Instrument für soziale Durchmischung und bezahlbares Wohnen.
Politischer Druck: Mietenstopp und Gemeinnützigkeit
Die politische Debatte gewinnt an Schärfe: Die Linke fordert in einem aktuellen Positionspapier einen bundesweiten „Mietenstopp“ für sechs Jahre, ein Verbot der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in angespannten Märkten sowie jährlich 100.000 neue Sozialwohnungen durch gemeinnützige Träger.
Eine Studie der Universität Mannheim zeigt, dass insbesondere in einkommensschwachen Stadtteilen Mieterhöhungen mit einem steigenden Zuspruch für populistische Parteien wie die AfD korrelieren. Die Autorinnen und Autoren warnen: „Wachsende Mietbelastung bei gleichzeitigem Gefühl staatlicher Hilflosigkeit verstärken die politische Polarisierung“ - mit Folgen für demokratische Beteiligung und gesellschaftlichen Zusammenhalt. „Eine Mietpreisbremse wird den Anstieg nicht aufhalten. Am Ende muss es einen Mietendeckel geben. Solange Vermieter weiter die Schlupflöcher nutzen können - zum Beispiel durch sogenannte `möblierte Wohnungen´ - hilft die Bremse niemandem“, erklärt Co-Parteichef Jan van Aken.
Entbürokratisierung gefordert
Auch aus der Branche selbst mehren sich die Appelle an die Politik. Der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW kritisiert, dass viele Förderprogramme an der Realität vorbeigehen: „Förderungen, die zu kompliziert sind oder nachträglich geändert werden, bringen kein einziges neues Dach über dem Kopf“, so Präsident Gedaschko. Vielmehr brauche es „verlässliche Programme, weniger Bürokratie und bessere Bedingungen für Bauwillige.“ Auch der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) mahnt an: „Wir müssen Planungs-, Genehmigungs- und Bauprozesse deutlich schneller machen.“
Neue Gesetzesinitiative
Ein Blick auf die aktuellen Baugenehmigungszahlen zeigt den Ernst der Lage: Laut Statistischem Bundesamt wurden im Jahr 2024 nur noch rund 207.000 Wohnungen genehmigt - ein Rückgang um fast 30 Prozent gegenüber 2022. Der Hauptgrund: gestiegene Zinsen, hohe Materialpreise und ein Mangel an Fachkräften. Besonders betroffen: der Mietwohnungsbau, der mit nur noch knapp 90.000 Einheiten pro Jahr nicht annähernd den Bedarf deckt. Der GdW spricht von einem „Alarmzeichen für die Versorgungslage“.
Um gegenzusteuern, hat die Bundesregierung den „Bauturbo“ angekündigt - ein Bündel an Maßnahmen zur Beschleunigung von Bauverfahren. Dazu zählen digitalisierte Genehmigungsprozesse, vereinfachte Umweltprüfungen, bundesweit einheitliche Standards sowie eine Baukostenbremse für geförderte Projekte. Bauministerin Hubertz betonte: „Wir wollen das Planungs- und Baurecht auf Effizienz trimmen - ohne auf Klima- und Umweltschutz zu verzichten.“ Ziel sei es, Genehmigungsverfahren um ein Drittel zu verkürzen.
Wohnen als kommunale Daseinsvorsorge
Einige Städte haben bereits eigene Programme aufgesetzt. In Köln setzt die Stadt auf das „Bündnis für bezahlbares Wohnen“, bei dem Stadt, Wohnungswirtschaft und Bauverwaltung gemeinsame Projekte planen. Ziel ist die Realisierung von 10.000 Wohnungen bis 2030 - davon mindestens 40 Prozent im geförderten Segment. Berlin wiederum plant mit seinem Konzept der Ressourcenschonenden Nachverdichtung neue Quartiere auf bestehenden Parkplätzen und Supermarktflächen. In beiden Fällen arbeiten die Kommunen gezielt mit privaten und genossenschaftlichen Trägern zusammen.
Mieten steigen, während Neubauten stagnieren - mit weitreichenden Folgen für Kommunen, Wirtschaft und Gesellschaft. Um gegenzusteuern, brauchen Städte mehr Handlungsspielräume: über eigene Wohnungsunternehmen, soziale Wohnraumstrategien, aktivierte Flächen, beschleunigte Planungsverfahren - und vor allem über politischen Rückhalt. Denn: Wohnen ist mehr als ein Markt. Es ist eine Voraussetzung für soziale Teilhabe und stabile Städte.
Autor: Julian Faber
In Kooperation mit Behörden Spiegel
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